再建築不可物件の買取でお困りの仲介業者様へ｜訳あり物件の相場価格・売却・買取のことならkassy【かっしー】

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建物を建てたり、建て替えを行う事ができない物件を指します。
よくある事例としては、建築基準法にある接道義務を果たしていないケースが多く再建築不可物件となっています。
接道義務というのは幅4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接していなければ、家を建てる事はできないことを言います。
これに違反しているためにあらたに物件の再建築ができません。

なぜ再建築不可物件は売りづらいのか？

接道状況等により建て替えが難しいとなると、売れづらいのが現状です。
相続等をきっかけとして親から不動産を相続しても、そのままだと売れずらいため一般的にはリフォーム等を行って売却します。しかしリフォーム等して物件価値を上げても、再建築不可物件となると相場価格はどうしても低くなりがちです。

建築基準法43条

建築物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に2m以上接していなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 高架の道路その他の道路であつて自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもの（第44条第1項第三号において「特定高架道路等」という。）で、地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第12条の11 の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。同号において同じ。）内のもの

再建築不可物件の買取相場について

再建築不可物件とは今ある住まいを壊して、そこに新たに住まいを建築することが無理だと定められている物件のことです。

買取相場が再建築可能なところよりも安くなると聞いて、売るのを渋っている状態の方もいるかもしれません。しかし、エリア自体の地価が高ければ、再建築不可物件でも高く売れる可能性があるので、一度業者に見てもらうことをおすすめします。
業者に見てもらえば、現在の状況をしっかりと考慮したうえで売却額の目安を教えてくれます。

もちろん、一つの業者に値段を聞いたところで、所有する再建築不可物件の相場を知ることはできません。いくつかの業者に見てもらって、いくつもの金額を教えてもらい、それらを使って計算することで買取相場を知ることができます。
金額を教えてもらうだけなら無料なので、売れないと諦めていないで再建築不可物をみてもらいましょう。

ちなみに、業者を利用するのならば、リノベーションしたときの買取相場を教えてもらうことをおすすめします。なぜならば、再建築不可物件でもリノベーションすれば高く売れる可能性があるからです。そのまま売る場合とリノベーションして売る場合の買取金額を教えてもらえば、どちらがお得なのかハッキリとさせられるでしょう。

再建築不可物件の査定ポイント

再建築不可物件を所有している場合は、どのようなポイントが査定に影響するのかを理解しておくと売却時に役立ちと考えられます。

再建築不可物件は建て替えができない物件なので、通常の物件よりも不便です。そのため査定価格も安くなりやすいですが、既存の物件の状態が良ければ高値で売却できる可能性もあります。建て替えができない分だけ現存物件の状態は査定の大きなポイントになってきますから、できるだけ新築に近いような物件のほうが高値がつきやすいです。

そのため建物が古くて生活するのが難しいような場合は、買い手を見つけるのが相当難しい状態になると考えられます。再建築不可物件でも接道義務違反で再建築ができない状態になっている場合は、隣接する土地を購入したりすれば問題を解決できる可能性が高いです。そのように何かしらの条件で問題を解決できる再建築不可物件であれば、査定のときの条件が良くなります。

接道義務違反で再建築不可物件になってしまうケースは少なくないので、接道義務についての知識を持っておくと、交渉するときに材料にすることが可能です。
建て替えができない理由については、最寄りの区役所などに相談することができますから、なぜ建て替えができないのか説明を受けておくのも大切になります。

再建築不可物件を買取してくれる業者は存在しますが、サービスを利用する業者によっても査定価格に違いがあるので、注意は必要です。すべての業者が信頼できる訳ではないですし、瑕疵物件だからといって不当に安値で買取されてしまうようなリスクもあります。
業者の中には無料で査定をしてくれる所も多くあるので、取り敢えず所有している再建築不可物件の大体の価値を把握しておくのも大切です。

仮に再建築不可を解消できないような物件の場合は、建物を放置していると年々価値が目減りしていくので、基本的には早めに行動に移したほうが安心できます。
空き家として物件を放置してしまうと建物がどんどん傷んでしまうリスクがありますし、雨漏りなどのトラブルが起きたときに対応できずに建物が著しく劣化してしまうような可能性も高いです。

簡単に手放すことができない物件だけに、長年放置をしてしまうケースも少なくないですが、空き家でも税金は負担する必要がありますから、とても勿体ない状態です。
遺産相続などで再建築不可物件を所有した場合は、放置をせずに早めに業者に査定して貰うのが高価買取に繋げるための大切なポイントになります。

瑕疵物件の場合は住宅を利用するのが難しいですし、利用できても金利が高いので、新築物件を住宅ローンを利用して買うよりも負担が増えてしまうケースもあります。生活するための物件を手に入れたい人であれば新築のほうを普通は選んでしまうので、瑕疵物件の価値が低くなってしまうのはある程度は仕方のない話です。

瑕疵物件の買い手としては住宅ローンを利用せずに自分で購入資金を用意できる人が該当してきますから、瑕疵物件の買取をしている業者が抱えている顧客にどのぐらい裕福な人達が存在するのかも重要なポイントになってきます。
基本的に付加価値を与えて買取した物件を売却できないと業者側も利益を確保できませんから、資金が豊富にある投資家などの人脈を持っていたり、販路がしっかりと確保されている業者のほうが査定価格を高くしてくれます。
資金に余裕がある人であれば多少高値でも物件を購入してくれる可能性があるので、信頼できる業者のサポートを受けるのが何よりも大切です。

再建築不可物件は近隣の住宅との境界線が曖昧なことが多くあり、それを原因として近隣住民とトラブルを抱えているケースも少なくないです。近隣住民と揉めた状態になっていると査定価格に影響してしまう可能性があるので、近隣住民との関係は良好にしておいたほうが安心できます。

買い手も近隣住民と売主がどのような関係になっているのかを気にすることが多いので、スムーズに物件を手放すためにも近隣住民との良好な関係性が重要になります。 また建物をリフォームしたことがあれば、どのようなリフォームをしたのかが分かる明細などを残しておくのも大切です。

あとは物件の状態を詳しく知りたい筈なので、リフォーム歴などが分かりやすくなっていると査定価格も高くなりやすいと考えられます。
再建築不可物件を空き家状態にしていると近隣住民からのクレームなどで、解体して更地にしてしまうようなケースもありますが、更地にしてしまうと価値がつかなくなるので注意が必要です。
建て替えできない土地だけに建物があるからこそ価値があるので、どれだけ古い建物でも一度は業者に相談しておいたほうが安心できます。瑕疵物件を専門的に対応してくれる業者であれば無料で相談に乗ってくれるので、最適な問題の解決方法を相談したときに教えるくれる可能性が高いです。
東京などの土地の価値が高いような地域に瑕疵物件を所有している場合は、高値で買取してくれることもあるので、諦めてしまうのは勿体ないかもしれません。

買取業者選びのポイント

物件の中には再建築不可物件というものがあります。
これはすでに対象の土地の建物が建築されているものでも、取り壊して再び建築できない土地のことを指す言葉ですのでつまり対象の土地は所有していても、新しい建物を作ることができないので非常に厄介です。
再建築不可物件を持っているのなら売却に出してみると良いです。

そこで買取業者の選び方について紹介しましょう。

ちなみに再建築不可物件を売却する方法は全部で3つあります。
■自分で買主を見つけて売る方法
■不動産会社に仲介をしてもらう方法
■不動産会社に直接売却をする方法


手っ取り早く現金化するには不動産会社に直接売却をする方法がおすすめです。ではどのような業者に依頼をすれば高額で再建築不可物件を売ることができるのでしょうか。ポイントになるのは1つの業者を利用するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
ただ複数の不動産会社に依頼をするのは結構面倒です。また業者の質などもわからないため、トラブルが起きてしまう可能性もあります。

そこでネットを利用して一括査定をおこなってもらうのが良いです。ネット上には不動産物件売却の一括査定サイトがあります。
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に再建築不可物件の査定をおこなってもらうことができます。さらに一括査定サイトに登録されているサービスは、どれも厳しい審査基準を満たしているところばかりです。そのためトラブルなども起こりにくく安全に再建築不可物件を売ることが可能です。

問題のある物件を売却するときには、買取実績の多いサービスを利用しましょう。
例えば再建築不可物件を多く買取しているサービスなら、対象の物件に対して知識が多いです。利用用途なども把握しているので適切な金額で買い取ってくれます。
そこで各不動産会社の公式ホームページに行き、どのような実績があるのかチェックするのが良いです。ちなみに買取業者によっては交渉に応じてくれるところもあります。交渉をしてくれるところなら、少しでも高い金額で売れる可能性があるので試してみましょう。

コツとしてA店での査定結果をB店に持っていき、どのような反応をするのか確認します。交渉に応じてくれる場合は、対象の業者を利用するのがおすすめです。
ただし交渉してくれるからといってどこでもいいというわけではありません。トラブル回避のために過去に不動産取引において問題が起きていないのか確認をしておくことが大事です。

具体的には高額な手数料を取られてしまうケースがあります。この場合、買取価格が大きく下がってしまうので、違和感を感じるのなら避けておくのが無難です。
対象の不動産屋が提示する諸費用などは本当に適切なのか確認をする必要があります。そのためにも複数の業者に査定を依頼するのが安全です。

また買取業者の中には査定依頼をした後に、事前の査定額よりも大きく引き下げるところもあるので注意が必要です。一括査定サイトに依頼をして査定額を提示してもらえるのは、あくまで相場を考慮して想定買取価格だということを頭に入れておきましょう。

そのため再建築不可物件を実際に調査してみないと本当の買取価格はわからないです。しかし、実際に査定をして著しく買取価格が低下したなら、その業者は疑ってみましょう。

もしかしたら、事前査定において水増しをした金額を提示している可能性があるからです。多少時間がかかりますが、何件か査定を依頼して、リアルな査定額を複数の業者に出してもらいどこを利用すればいいのかを検討するのがおすすめです。また周辺地域の物件相場なども確認しておくと、おおよその買取価格がわかるので業者選びに困ることはありません。

再建築不可物件を売却するときの注意点

再建築不可物件は文字どおり、そのままでは新しく建物を建てたり既存の建物への大幅な増築ができない不動産のことです。既に更地になってしまっているのであれば用途が限定的となり、建物が建っていてもそれを維持させる形でしか活用できません。そのように取り扱い方法が一般的な不動産とは異なるため、売却する際の注意点も違ってきます。

まずは用途が限られることから買いたいと思う人が比較的少ないため、一般的な相場よりも価格が安くなってしまうことを覚えておきましょう。
さらに売却まで辿り着くこと自体が難しく、不動産屋に買取を依頼しても断られてしまう恐れがあります。
そんなときは再建築不可物件をはじめとして、何らかの問題がある不動産を専門的に取り扱っているところへの相談を視野に入れてみると良いでしょう。

ただ再建築不可物件であっても、なるべく高額で買取をしてもらいたいはずです。そのため複数のところに相談して、見積もりを比較することは忘れてはいけません。
再建築不可物件は扱いが難しいということで足もとを見られて、相場よりも大幅に安い額で買い叩かれる恐れがあります。

そしてもし建物が使用できる状態だった場合、なるべく早く売却手続きを済ませてしまったほうが良いかもしれません。売却後にその建物を使うことを想定した価値が見出されることが多いですが、その使用期間が限られているからです。

また相場よりも安い再建築不可物件のままで売却する以外に、再建築可能な状態にして売却するという手もあります。再建築不可物件と見なされるのは、大抵の場合でその不動産が建築基準法で定められた道路の条件を満たしていないことが原因です。
再建築をおこなうためには、建築基準法で認められた道路に、2メートル以上面している必要があります。つまりその条件を満たすことさえできれば、再建築不可物件ではなくなり、価値が高くなる可能性があります。

その手段として最も確実なのは、隣接する土地を購入することです。売却したい物件と道路の間にある土地を丸ごと購入したり、道路と面する部分を2メートルに広げるなど、いろいろな形があります。そしてそのために購入する土地の費用よりも、再建築不可物件を脱却することで上昇する売却金額のほうが大幅に高くなるのであれば、おこなう意味はあります。もし隣接する部分が更地などで使用されていないようであれば、購入したうえでの売却も検討してみると良いでしょう。

再建築不可を可能にする方法

再建築不可物件を所有している場合に建て替えができなくて悩んでいるケースは少なくないですが、特定の条件をクリアすれば建て替えができるようになる可能性があります。

建築基準法の接道義務の条件をクリアすれば、再建築不可物件でも建て替えが可能な状態になるので、この知識を知っているとお宝物件を格安で手に入れられるかもしれません。
建築基準法では基準をクリアした道路がない場所には建物を建てることができない決まりになっていますが、位地指定通路の仕組みを利用して特定行政庁から認めて貰えれば、建て替えができるようになります。

仮に再建築不可物件の周辺に大きな公園などが存在する場合は、災害時に緊急避難ができると判断されて接道義務の条件を緩和してくれるケースもありますから、緩和して貰えるのかを区役所なりに尋ねるのが大切です。
再建築不可物件の中には建物に到着するまでに他人の敷地を通らないと行けないようなケースもありますが、その場合は近隣の住民と上手くコミュニケーションを取っておくのが重要になります。
仮にその部分の土地を購入することができれば、建て替えが可能になるので、お金に余裕がある場合は条件をクリアするために土地を買い増すのも賢い方法です。

再建築不可物件を相場より高く売る方法

不動産は価値のある財産ですが、長く保持する人もいれば、売却して現金化しようと考えている人もいます。 不動産は高額になることが期待できますが、売りに出したもののなかなか買い手がつかない、予想していた
りも安いなどで悩んでいる人も少なくありません。なかなか買い手がつかない、安く買い叩かれる物件のひとつに再建築不可物件があります。

これはその名前の通り、今存在する建物を解体すると、新たに建築ができない不動産を指します。再建築不可物件でも売却はできますが、相場よりも安くなる傾向があります。
そうした物件でもできるだけ高く売るのであれば、再建築が可能な物件にすることを考えてみましょう。

再建築を可能にする方法では、セットバックがあげられます。これは建物を後退して建築することで道幅を確保する方法です。
自分の土地部分を道路としてみなしてもらうことで接道義務の要件を満たしていきます。このほかでは隣地から土地を借りることや買い取ることで再建築可能になる可能性もあります。低価格で販売しても買い手がつかない場合や、できるだけ早く現金化したい場合は再建築不可物件を専門に取り扱っている業者への売却も検討してみてはいかがでしょうか。

こうした業者は再建築不可物件を多く取り扱っていることもあり、よい価格で買い取ってくれることが期待できます。