瑕疵(事故)物件の買取でお困りの仲介業者様へ｜訳あり物件の売却・買取のことならkassy【かっしー】

瑕疵(事故)物件

瑕疵とは、『通常備えるべき品質・性能を欠いている場合』を指します。種類として、「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」の大きく4種類があります。

【物理的瑕疵物件】
物理的瑕疵物件とは、土地や建物に物理的に重大な欠陥があることをいいます。
具体的には「地盤沈下」「土壌汚染」「白アリ」「雨漏り」「ひび割れ」など、かなりひどい欠陥がある物件になります。
築年数が古い物件や震災などの影響がある物件は「物理的瑕疵物件」にあたる可能性があります。

【法的瑕疵物件】
法的瑕疵物件とは、「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などの法令に、１つまたは複数適合していないか、または制限がかかっていることをいいます。具体的には以下の場合です。
■市街化調整区域にあるために建て替えが難しい土地
■宅地造成や急傾斜によって建築の制限がある土地
■建築基準法の接道義務違反によって再建築が出来ない土地
■建ぺい率や容積率が超えている建物
■耐震基準が既存不適格な建物
これらの土地や建物は建て替えが出来ない問題や、住宅ローンの利用が出来ない場合があります。
また住宅ローンが利用出来たとしても、担保価値が認められないため、通常より割高の金利になることを想定する必要があります。

【環境的瑕疵物件】
環境的瑕疵物件とは、土地や建物など不動産自体の問題ではなく、周辺を取り巻く環境に問題がある物件のことをいいます。 具体的に以下の場合です。
■不動産の周辺に飲食店や商業施設などの繁華街があり騒音問題がある場合
■不動産の周辺を電車やトラックなど自動車がよく走行することで振動がある場合
■不動産の周辺に悪臭を放つ施設やゴミ屋敷などの建物がある場合
■不動産の周辺に高層マンションや商業施設などのビルがあり、日照や眺望が阻害されている場合
■不動産の周辺に指定暴力団あるいは宗教団体の事務所がある場合
■不動産の周辺に指定暴力団の組員が居住している場合
■不動産の周辺に葬儀場や産業廃棄物処理場などの嫌悪な施設がある場合
環境的瑕疵物件の場合、売主は重要事項として契約時にしっかり説明する義務があります。
口頭での説明はもちろんですが、書面として、きちんと提出する必要があります。

【心理的瑕疵物件】
心理的瑕疵物件とは、「自殺・他殺」「事件や事故死」「孤独死」などや「墓地や嫌悪・迷惑施設」「指定暴力団の事務所・構成員等が居住」などの不動産の事を指します。
※嫌悪施設とは、嫌われている施設を意しており、小・中学校等・清掃工場・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設・原子力発電所等・刑務所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・ガソリンスタンド・飲食店・風俗店など環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などをいいます。
「自殺・他殺」物件の場合、心理的に「住みたくない」と思ってしまう人が大半なので物件所有者が契約相手への説明を怠ると後々トラブルのもとになりかねません。
また物件の物理的・機能的な瑕疵ではないが、物件の評価に影響することがあるため、知っていながらその事実を説明しない場合には、契約不適合責任を問われることがあります。
もっとも、何が心理的瑕疵に当たるかについての明確な基準がなく曖昧です。

なぜ瑕疵(事故)物件は売却しづらいのか？

事故物件は建物内で事件や事故があった、「心理的瑕疵」のある物件のことを指します。相場よりぐっと低い金額を提示されたり買取を断られるケースが多い物件です。

瑕疵物件を売却する「仲介」と「買取」２つの方法について

再建築不可などの瑕疵物件は非常に扱いにくい商品です。そのため一部の不動産業者では買い取ってくれないケースもあるため注意しておきましょう。

具体的に瑕疵物件とは都市開発計画法に接触しているケースが多いため、問題が起こりやすいです。
例えば再建築不可物件のような、一度壊して再び物件を建築できない土地などは需要がありません。しかし一部の不動産業者では瑕疵物件を売ることができる場合もあります。ちなみに物件を売るときは仲介と買取の２つのものが利用可能です。

仲介とは不動産業者を介して宣伝をおこない、物件を購入してくれる人を探すタイプの売却方法です。仲介は高く売ることができるので、少しでも高額で物件を処分したいときに重宝します。ただし購入してくれる人が見つからないといつまで経っても現金化をすることができません。少しでも早く現金化をしたいのなら買取を利用するのが良いです。

買取とは直接不動産業者に物件を買い取ってもらうものです。仲介とは違い待つ必要がないため、早期現金化したいときに活用できます。注意点として買取は仲介よりも売却時の金額が少なくなってしまいます。相場ですが仲介の2割から3割程度は安価になるので理解しておきましょう。どうしてもすぐに現金化をしたいというときに活用できますが、そうでないなら仲介でも問題ないです。

ちなみに仲介を利用するときには手数料を取られてしまうので気をつける必要があります。手数料といってもたくさん取られるわけではないです。基本的に手数料は宅地建物取引業法によって決まっています。そのため宅地建物取引業法で定められた金額を上回ることはないので安心です。

なお取引物件の価格に応じて手数料は細かく決まっているので知っておくと便利です。例えば400万円超の取引物件価格だと、取引物件価格に3％掛けた金額に6万円と消費税を足した金額が手数料として計算されます。
また物件の取引価格が200万円から400万円以下の場合、取引価格に44％を掛けて2万円と消費税を足した金額を手数料としています。

また買取を利用する場合は、各業者によって査定額が違うので注意が必要です。そこで複数の不動産業者を利用して物件の査定をしてもらうのが良いです。複数の不動産業者に査定依頼をするのが面倒なら、一括査定サイトを使いましょう。一括査定サイトは複数の業者にネット上から査定依頼をすることができるサービスです。仲介と買取はどちらもメリットとデメリットがあるので、自分の重視する部分を考慮して売り方を決めるのが良いです。

瑕疵物件の売却を始めるまでにすること

遺産相続をしたりして物件を所有している場合は、売却してお金にすることができます。
しかし所有している物件が瑕疵物件だった場合は、通常の物件のように簡単に売却することはできないので注意が必要です。
瑕疵物件は何かしらの問題を抱えている物件が該当してきますが、再建築不可物件や違法建築物件などもここに該当してきます。違法建築物件はその名の通りに違法な状態になっている物件なので、購入すると違法な状態の物件を手に入れることになるので、買い手を見つけるのが難しいです。

再建築不可物件もすでに建てられている物件を建て替えることができないので、住宅ローンを利用できなかったり資産価値自体も低い状態になっている可能性があります。瑕疵物件は購入者側にデメリットがありますから、どうしても売却をするときに安値でないと買い手が見つからないケースが少なくないです。
また専門的な知識がないと売却をすることが難しいので、専門的にサポートしてくれる業者を利用するのが大切になります。日本には瑕疵物件の売却を仲介してサポートしてくれる業者が存在しますから、安心して瑕疵物件でも売却することはできます。そのため売却を開始する前に専門的にサポートしてくれる業者を各自で探して、相談をするのが大切です。

業者の中には無料で相談に乗ってくれる所もありますから、瑕疵物件をどうにかしたいと考えている場合は早めに相談してしまうのが重要になります。
瑕疵物件を手放す場合は契約不適合免責を負う必要がありますが、業者の中には契約不適合免責を引き受けてくれる所もあるので、そのような業者を探すのも大切です。

また物件を売却するには測量もおこなう必要があるので通常はその点についても費用を負担しなければいけませんが、業者側の負担で測量をしてくれる所もありますから、測量の部分についてもチェックをしておくと安心できます。

瑕疵物件に限らず物件を売却する場合は残置物についても、売主側が処分をする必要がありますが、その点についても任せられる業者は存在します。便利な業者を頼ることで、基本的に売却を開始するまでの準備も少なくて済むので、きめ細かなサポートをしてくれる便利な業者を探すことに集中したほうが賢いです。実績が豊富な業者を利用したほうが安心してサービスを利用できますし、スピーディーに買取して貰うことができますから、どのぐらいの実績があるのかも調べておいたほうがいいかもしれません。

瑕疵物件の告知義務について

現代では、さまざまなタイプの一戸建てやマンション、アパートなどの物件がありますが、すでに人が住んでいないところもめずらしくありません。
それは家族が病死したり事故にあったりして住まいを変えることもありますし、火災や震災などで住めなくなることもあります。

これらの瑕疵物件は、不動産会社は次の契約者には告知義務がありますが、それ以降の人にはとくに義務はありませんから、知らずに借りて入居をしてしまう場合もあります。
しかし、賃貸などは相場よりも家賃がお手ごろな場合もありますから、経済的な理由によって瑕疵物件でも住む人は少なくありません。

とくに告知をしてもらえずに後悔することもありますから、周りの部屋よりも安い物件は、契約する前によく検討をすることは大切です。瑕疵物件に住んでいても、実際になにも感じない人もいますし、逆に眠れないくらい影響を受ける人もいます。自分のメンタルや体質を考えて、間取りや立地にとらわれずに慎重に物件を選択することは大事です。短期間と割りきって瑕疵物件を契約することもありますし、人が多い都市部では人気のある物件は、空いていない場合もありますから、告知されなくても選択することもあります。

瑕疵物件を相場より高く売る方法

物件を所有しているときに条件がいい物件であれば簡単に高値で売却することができますが、瑕疵物件の場合は買い手を見つけにくいで、通常は高く売るのが難しい特徴があります。

そのような瑕疵物件を相場よりも高く売るには、専門的にサポートしてくれる業者を利用するのが便利です。瑕疵物件にもいろいろと種類があり、法律的瑕疵や心理的瑕疵などが存在します。心理的瑕疵は何かしらの悲しい出来事などが起きた過去がある物件が該当し、法律的瑕疵には再建築不可物件などが該当してきます。瑕疵物件の条件によっても相場に違いがあり、高く売るときの方法にも多少の違いがあるのが特徴的です。

基本的に瑕疵物件には何かしらのマイナス要素がありますが、瑕疵物件を専門的に買取している業者も存在するので、そのような業者を利用すると効率的に高く物件を売ることができます。瑕疵物件でも駅の周辺に物件がある場合は、交渉次第では通常の物件と遜色ないレベルで売却することも可能です。それでも再建築不可物件の場合は使い勝手が悪いので、どうしても買い手を見つけるのは困難になってきます。